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一、背景介绍

出租方：志诚动力科技（杭州）有限公司（以下简称志诚公司），因缺少建设资金且无法通过其他方式融资，拟将自有待建房产通过出租预收20年租金，以租赁业务模式融资。

因本次出租标的租金金额较大（租金达2200万元）且出租标的情况较为复杂，项目属《浙江省省属国有企业重大资产处置监督管理暂行办法》（浙国资发〔2013〕7号）进场交易业务范围，出租方寻求浙江产权交易所有限公司（以下简称浙交所）助力挂牌招租。

为贯彻浙江省委省政府和浙江省虎扑nba深化国企改革新要求，助力国有企业多方式融资,浙交所承接项目后，多次与出租方沟通并帮助拟定实施方案。

二、操作难点

浙交所承接项目后高度重视，对出租标的现状进行分析，在方案设计阶段发现以下难点：

1出租标的建筑工程施工许可证已过期且尚未开工

出租标的为待建房产，因政府部门原因，未能开工建设，施工许可证已过期。根据《中华人民共和国建筑法》的有关规定,为保障标的合法合规出租，浙交所及出租方在挂牌前期与政府相关部门进行沟通，解决了挂牌过程中的法律法规问题。

2出租标的交付时间不确定

因待建房产需补办建筑工程施工许可证且尚未开工建设，出租标的起租时间存在不确定性。浙交所与出租方在出租方案及租赁合同中约定，以实际交付时间起算出租期限。

3承租方租金资金压力及保障

因承租方一次性支付租金存在资金压力，同时需保障出租方建设资金安全，浙交所与出租方商定，在出租方案及租赁合同中约定分段支付租金的方式。具体如下：租赁合同签订后5个工作日内,承租方支付第一期建设资金，在出租方取得建设施工许可证后的5个工作日内支付第二期建设资金，其余款项按建筑合同进度支付，建筑物建设完成通过综合验收后5日内付清全部剩余建设资金。这种支付方式在保障出租方建设资金的同时，也保护了承租方的利益，解决了承租方一次性全额支付租金的压力。

三、方案拟定过程

出租方初步拟以待建房产租赁期限为竞价标的，采用降低租赁期限竞价方式（荷兰式拍卖）招租。但因待建房产交付存在不确定性及资金支付压力，前期虽经多次艰难谈判，均未能征集到意向客户。

浙交所在与出租方进行充分沟通后，重新调整了出租方案。以已建房产为竞价标的，待建房产总租金价格不变，以两个标的捆绑出租的方式公开招租。

出租资产简介：

杭州经济技术开发区厂房、办公楼（标的1）：位于杭州经济技术开发区益丰路129号志诚公司内，地处文渊北路与益丰路之间，建筑面积约9768平方米，其中厂房4472平方米（层高10米）、办公楼及附属设施5296平方米（层高45米）。

北元M-40地块待建房产（标的2）：位于浙江省杭州市江干区下沙街道，即将建设的地上建筑物以有偿的方式租赁，土地面积4423平方米，建筑面积14683平方米，土地使用权权证编号为杭经国用（2014）第00028号，规划用途为工业用地，目前待建。

以部分已建房产（杭州经济技术开发区厂房、办公楼300万元/年）作为竞价标的（标的1），待建房产（北元M-40地块待建房产2200万元，20年））作为捆绑标的（标的2）。在挂牌条件中约定，承租方报名竞租标的1，必须同时承租标的2。为防止意向客户之间串标及竞价过程中的相互影响，本次交易最终采用网络动态报价（网上报价）方式进行。

四、项目进场始末

2018年2月1日，杭州经济技术开发区厂房、办公楼和北元M-40地块待建房产整体出租项目在浙交所公开挂牌。

因出租标的为杭州市市区周边稀缺的物流工业用地，挂牌后浙交所利用投资人信息库等多种渠道对项目进行宣传，最终征集到3家合格意向承租方。2018年2月14日，经69轮报价，该项目最终以杭州经济技术开发区厂房、办公楼（标的1）645万元/年、北元M-40地块待建房产2200万元（20年，标的2）的价格成交。标的1溢价率达到115%。

本次出租将传统租赁与融资建设租金补偿相结合，即锁定待建房产总租金价格，仅以已建成房产租金作为竞价标的，通过公开竞价的方式实现了所有出租标的租金的竞价。在合法合规的情况下，做到了国有资产的保值增值。将待建房产与已建房产捆绑出租并最终高溢价成交，浙交所从中积累了宝贵经验。

五、项目启示

1浙交所租赁业务竞价模式的创新

本次出租项目采用了全新的竞价方案和模式。无论是初步方案中的荷兰式拍卖，还是最终版本的传统租赁与融资建设租金补偿相结合的模式，都突破了浙交所传统产权交易的竞价模式。浙交所在本项目中的成功经验，对租赁业务竞价模式的创新具有积极意义。

2传统租赁与融资建设租金补偿相结合

本次出租项目具备一定的融资属性，浙交所在本项目中的经验对产权交易机构在租赁业务中引入虎扑nba的金融属性具有指导性和借鉴意义。

3产权交易市场平台有助于出租方找到虎扑nba更优质的投资人

历经三年迅速发展，浙交所租赁平台初具规模。2015年挂牌63宗（成交40宗），成交额809538611万元；2016年挂牌277宗（成交119宗），成交额983284807万元；2017年挂牌595宗（成交417宗），成交额1433662712万元。

本项目挂牌前期，出租方与多家意向方多次沟通均未能形成合作意向。项目挂牌后，通过浙交所平台征集到了虎扑nba可靠的意向方，并最终促成了本项目的高溢价成交。本项目的高溢价成交，充分体现了产权交易市场的价值发现功能，有效保障了国有资产的保值增值。

4重大租赁业务规范进场

租赁权交易是否属于32号令中规定的重大资产，目前在产权交易市场存在争议，国有企业对于大型租赁业务通常采用自行招标模式征集承租方。但是，通过本项目的高溢价成交不难发现，国有企业重大租赁业务进产权交易市场挂牌交易存在必要性。

租赁业务因持续性及方案设计的特性，对传统产权交易市场的业务模式提出了挑战，需要产权交易机构投入虎扑nba的精力应对。相信未来租赁业务必然成为产权交易市场中重要的业务板块。